Градорегулирование в условиях рыночной экономики. Э. К. ТрутневЧитать онлайн книгу.
вид содержит юридическое определение, характеризующее особенности, интенсивность и объем разрешенной деятельности[56].)
• в границах каждого класса владельцы свободны выбирать и менять заведомо разрешенные законом виды использования принадлежащих им объектов недвижимости, сообразуясь с конъюнктурой рынка и ориентируясь на максимально эффективное использование недвижимости;
• до тех пор, пока выбор видов использования недвижимости осуществляется в границах установленных классов, владельцы, как правило, не обязаны испрашивать дополнительных разрешений у администрации, поскольку это право свободного выбора и изменения им уже предоставлено «в пакете».
Переложение принципа «пакета прав» на территорию города происходит путем формирования-выделения ограниченного числа типов территориальных зон, которые соответствуют определенным классам использования недвижимости. Все документы градостроительного (правового) зонирования составляются в соответствии с зональным методом, который является универсальным.
В Великобритании, например, новая версия типов территориальных зон была утверждена в 1987 г. Введено 16 видов использования территории, которые объединены в 4 главные группы (территориальные зоны): группа А – торговые территории, группа Б – промышленные территории, группа В – жилые территории и группа Г – территории коммунального назначения[57].
В США практикуется (с некоторыми местными вариациями) следующая градация территориальных зон: 1) жилые зоны, дифференцируемые на четыре основных подтипа территориальных зон: зоны односемейных жилых домов, зоны двухсемейных блокированных домов, зоны многоквартирных домов, зоны высокоплотной жилой застройки (более 20 квартир на 1 акр, соответственно более 50 квартир на 1 га); 2) зоны коммерческие; 3) зоны производственные; 4) сельскохозяйственные зоны[58].
В Германии применяются следующие типы территориальных зон: 1) центральная зона города (ядро – деловой район, каркас ядра); 2) смешанная зона; 3) жилая зона, включающая в себя зону многоэтажной застройки (выше трех этажей), зону многоэтажной блокированной застройки, зону малоэтажных домов усадебного типа; 4) производственно-деловая зона; 5) промышленная зона; 6) специальная зона [59].
При выделении территориальных зон помимо принципа «свободы выбора в установленных границах» используются еще два универсальных принципа: принцип непричинения ущерба собственности и принцип защиты слабых от сильных.
Под ущербом обычно понимается широкий спектр разнообразных действий, которые могут привести к уменьшению стоимости недвижимости. Чтобы этого не произошло, несопоставимые по экологическим и функционально-эксплуатационным характеристикам виды использования недвижимости пространственно отделяются друг от друга путем соответствующей трассировки границ территориальных зон и группировки в их пределах только таких
Basic planning law practice. L., 1988. P. 7.
Baugesetzbuch. 19 Aullage. Munchen, 1989.